コロナ禍が終息を見せず、緊急事態宣言がだらだらと続くなか、東京五輪選手村での利用の後に分譲・引渡しを予定している大規模マンション群、晴海フラッグが久しぶりにメディアを賑わしている。このマンションですでに購入の契約をしている客の一部、約20名が、東京五輪延期により引渡しが1年遅れたことに対する補償を求めて、東京地裁に民事調停を申し出たからだ。
晴海フラッグは計画戸数5632戸、東京都中央区の晴海に建設される大規模マンション群だ。このうち分譲されるのは全体戸数の74％にあたる4145戸で、19年7月に始まった中低層棟の分譲では、すでに約900戸あまりが売買契約を締結しているという。五輪終了後に建設が予定されている高層棟（2棟1455戸）を除いては、建物はすでに完成。五輪終了後に間取りなどを含めて全面リニューアルを施して引き渡すため、中低層棟の引き渡しは2023年3月を予定していた。
ところが長引くコロナ禍と、それを理由とする五輪延期によって、売主である三井不動産レジデンシャルを幹事会社とするデベロッパー11社は、契約者に対して引渡しの1年延期を申し出たのだ。
投資用で購入する投資家と違い、実需での利用を考える場合、現在居住中の賃貸マンションの契約延長の問題、子供の学校の問題など、「たかが1年、されど1年」である。1年分の賃料くらい補償してほしい、という気持ちもわからなくもない。説明会の開催を迫ったが、売主側はこれを拒否。そのことで関係が険悪になったとの報道もある。
売主側の理屈
一方で、売主側も、今回のコロナ禍による五輪開催延期は想定外の事象であるので、本来ならば契約締結後の買主からの契約解除は、すでに受領している手付金（購入価額の10％程度）については返済せずに没収してしまう（手付流し）こともできるのだが、今回はノーペナルティでの解約に応じているという。
ならば延期によって人生計画が狂ってしまう契約者は、さっさと契約解除して別のマンションを探せばよいというのが、売主側の理屈だ。実際にすでに200戸もの契約キャンセルがあったと聞く。通常のマンション売買契約書には、天災などの不可抗力な事象を原因とする引渡しの遅延については免責される条項が入っているはずだ。さすがに延期を売主側の人為的なミスとすることに関しては、今度はデベロッパー側に同情してしまう。
つまり結論としては、契約者の気持ちは理解するものの、補償などの要求はやや「無理筋」というのが結論だ。担当する弁護士もいきなり裁判に訴えることはせずに調停に持ち込んでいるところをみても、裁判所で闘うことにあまり勝ち目はないと思っているのではないだろうか。裁判所からしても、こうした案件がきても「まあ、お客さんの気持ちもわからないではないが、売主は大手さんばかりなのだから、あんまり喧嘩せず」くらいの気持ちだろう。もともと東京都から都有地を異常に安いお値段でデベロッパー各社に卸されている（むしろ、こちらのほうが裁判沙汰かもしれない）わけだから、ちょっと補償くらいしてくれたって、という買主側の思惑も透けて見える。
五輪レガシーとしての価値は薄れた
現在、国民の大半が東京五輪の中止または再延期を望んでいるという。五輪に振り回されている晴海フラッグだが、一向に先が見えない視界不良の中、どうしていけばよいのだろうか。結論は「もう振り回されることはやめてしまおう」というものだ。
まず、五輪が中止となれば話は簡単だ。今すぐリニューアル工事にかかることができる。従来、2年半をかけて間取りの変更、内装等のやり替えを行うことを予定してきたが、選手村として使われないのだから片付けもなく、多少工期を早めることができるかもしれない。最速でかかれば2023年の夏くらいまでに引き渡せる可能性がある。
ただし、五輪レガシーとしての価値はかなり薄れてしまったことは否めないだろう。それどころか、選手村として利用され、万が一にもクラスターが発生などしようものなら、風評被害が発生することも心配だ。まだ残り3000戸以上の住戸を売らなければならないデベロッパー側も、まことにご苦労様というしかない。
さて、森喜朗さんをはじめ、五輪関係者は石に噛り付いてでも五輪を開催したいとのことだが、仮に行うとしても、日本にやってくる選手や競技関係者の数は極端に少ないだろう。そして選手村を利用する選手も少なく、おまけにPCR検査実施、外出もままならない、そんな選手村に多くの日本人がワクワクするだろうか。
いっそのこと、もう選手村として利用することを諦めたらどうだろうか。今、少なくとも選手村としての利用をやめて、リニューアル工事に入れば、多少の遅れがあっても23年の引渡しが大きく遅れることはない。デベロッパーは売りにくくはなるだろうが、もはや「無理くり」行われた五輪の「選手がいたんだか、いなかったんだかわからない」選手村の跡地のマンションに、過度の不動産的価値を期待するのはそれこそ「無理筋」というものだ。もともと土地代はめちゃくちゃ安かったのだ。思い切り安売りして、さっさと売りさばけばよい。
それで、やってくる選手たちはどこに滞在するか、といえば簡単だ。コロナ禍で苦しむ都内のホテル・旅館の部屋を選手、競技関係者たちに利用してもらえばよい。菅首相得意の「Go To ホテル＆旅館」だ。都内の多くの宿泊施設は長引くコロナ禍といつまでも解除されない緊急事態宣言下で、稼働率は10％程度と阿鼻叫喚状態だ。そんな彼らを救うことがGo Toだったはず。選手村はさっさとマンション仕様にお化粧直しして早く売り払う、選手たちには弱り切ったホテル・旅館に宿泊してもらう。どうせ海外からの観客を呼ぶことは不可能だろうし、日本人観客だって制限されてあまり来ないだろう。全館PCR検査体制を万全に整えたうえで、一棟丸ごとお泊りいただければ、日本流の「お・も・て・な・し」の真髄を味わっていただけるはずだ。
これだけのこと、リーダーの意思で決められるはずだ。放置しておけば経済的被害はどんどん拡大する。そして人々は疑心暗鬼となって、無理や無駄な闘争が始まる。晴海フラッグを早く楽にしてあげようではないか。
（文＝牧野知弘／オラガ総研代表取締役）
●牧野知弘（まきの・ともひろ）
オラガ総研代表取締役。金融・経営コンサルティング、不動産運用から証券化まで、幅広いキャリアを持つ。 また、三井ガーデンホテルにおいてホテルの企画・運営にも関わり、経営改善、リノベーション事業、コスト削減等を実践。ホテル事業を不動産運用の一環と位置付け、「不動産の中で最も運用の難しい事業のひとつ」であるホテル事業を、その根本から見直し、複眼的視点でクライアントの悩みに応える。