ビジネスジャーナル – ページ 295

「実は優秀な人」がやっている習慣・ベスト1 – ゆるストイック

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イラッとすることを言われたとき、「本当に賢い人」は一瞬でどう返す？ – 一点集中術

スマホ、ネット、SNS……気が散るものだらけの世界で「本当にやりたいこと」を実現するには？タスクからタスクへと次々と飛び回っては結局何もできない毎日をやめて、「一度に1つの作業」を徹底する一点集中の世界へ。18言語で話題の世界的ベストセラー『一点集中術』。その刊行を記念して、訳者の栗木さつき氏に話をうかがった。

介護人材20万人以上が不足…高齢化と逆行する「介護職員数の減少」という現実

●この記事のポイント
・介護職員が20万人超不足する中、国家試験不合格者を有資格扱いする経過措置が終了すれば、外国人材の減少などが重なり、現場の人手不足がさらに深刻化する可能性がある。
・養成施設の入学者の半数以上を占める外国人にとって、日本語試験の合格率は50％未満と高い壁。経過措置終了は日本を選ばない要因となり、教育機関や介護現場に大きな打撃を与える。
・人材不足の解消には、試験制度の柔軟化、現場のDX促進、無資格者の活用、外国人の生活支援など多角的な施策が必須。質を担保しつつ人材を確保する制度設計が今後の焦点となる。

　日本の介護現場で、深刻な人手不足が再びクローズアップされている。厚生労働省の最新データ（2023年度）によれば、介護職員数は212万6000人。一見すると多く感じるが、前年度から約3万人減少しており、社会保障審議会が示した「2025年度に必要となる介護職員の見込み数」約245万人には遠く及ばない。すでに推計では20万人超の不足が続いており、高齢者人口がピークを迎える2040年前後には、不足規模はさらに拡大すると考えられている。

　これまで人材不足を補ってきたのが、介護福祉士資格の「経過措置」だ。2017年度の法改正で、養成施設卒業後も国家試験不合格者を最長5年間、有資格者として扱うことを認めていた。しかし厚労省は、この経過措置を終了し「国家試験合格者のみを介護福祉士と認める」方向で議論を進め始めた。人材の質の担保を目的とする一方で、現場からは「制度が変われば外国人が来なくなる」「ただでさえ不足なのに採用がさらに困難になる」との懸念が広がる。

●目次

介護福祉士制度の歩み──なぜ経過措置が必要だったのか

　介護福祉士は介護系資格の中で唯一の国家資格であり、介護現場の中核を担う存在だ。
しかし2017年度以前、養成施設を修了すると国家試験に不合格でも自動的に介護福祉士となれる仕組みが長年続いていた。国際標準と比較しても資格要件が低く、質の確保が課題として指摘されていた。

　そこで2017年度の法改正で、「試験合格者だけを介護福祉士にする」方針へと転換。しかし移行期間として、2021年度卒までの学生は不合格でも「5年間は介護福祉士とみなす」経過措置が設けられた。

　この措置が人材確保を支えていた理由は、次の2つにある。

（1）外国人材への“実質的な救済策”
　養成施設の入学者の半数以上が外国人となった現在、日本語で行われる国家試験は大きな壁だった。合格率は50％未満にとどまり、試験に落ちても「5年間は有資格者として働ける」仕組みは、外国人材が日本を選ぶ理由になっていた。

（2）日本人の新規参入の減少
　介護職への日本人の志望者は減少傾向にある。労働環境の厳しさ、給与の伸び悩み、精神的負担の大きさなどが主な理由だ。養成施設の定員割れも続いており、経過措置が“即戦力を確保する最後の手段”となっていた。

経過措置終了の衝撃──外国人材が日本を避ける未来

　もし経過措置が廃止されれば、介護の担い手にはどのような影響が出るのか。

●外国人材が日本から離れる可能性

　アジア各国ではすでに介護資格の国際化が進み、介護人材の争奪戦が激しい。特に台湾、シンガポール、中東などは給与水準が高く、言語面のハードルも日本より低いケースがある。

「2年間学んでも資格が取れない可能性が高い国」という評価が広まれば、日本を選択肢から外す外国人が増えるのは避けられない。

　介護福祉士の国際比較でも、日本は「試験言語（日本語）」が最大の壁となっており、実技よりも言語能力に左右される点は海外から批判の声もある。

●国内の教育機関にも打撃

　多くの養成施設は外国人学生を受け入れることで経営を維持している。経過措置終了で外国人の入学意欲が下がれば、施設の存続すら危ぶまれる。

制度の理想と現実

　社会保障の専門家で社会福祉士の高山健氏は、外国人が英語などで受験できるようにする制度設計が必要との見解を示す。

「国家資格の質を高める方向性自体は妥当です。しかし日本語試験がボトルネックとなり、本来の介護能力ではなく語学力で落とされる現状は国際的に見ても不自然です。言語支援の強化なしに経過措置を切るのはリスクが大きい」

　また、外国人の介護職への就業を支援する行政書士でファイナンシャルプランナーの成瀬愛氏も、現状のままでは外国人の介護者は減ると警鐘を鳴らす。

「外国人材は『日本語試験が取れるかどうか』で進路が決まります。試験の難易度と実務の必要性が乖離しており、優秀な学生でも落ちる。経過措置がなくなれば、外国人介護人材の来日数は確実に減るでしょう」

介護現場の慢性的な構造問題

　介護業界が抱える課題は制度の枠組みだけではない。大きく分けて「待遇」「業務負担」「現場環境」の3点が依然として根深い。

（1）給与水準の伸び悩み
　介護職の平均給与は30万円を超えつつあるが、夜勤・休日出勤が多い割に「他の職種と比較して高いとは言えない」。若年層の離職理由の多くが、給与と生活のギャップによるものだ。

（2）業務の過重負担
　記録業務、利用者対応、家族への説明、生活支援など、多岐にわたる業務が常に人手不足とセットで発生する。結果として新人が定着しない構造になっている。

（3）ICT導入の遅れ
　記録のデジタル化は進んだが、施設ごとに方式が異なるため “業務効率化の限界” が指摘されている。

「資格の壁」だけでは人材は戻らない

　人手不足の解消には、制度面の手直しと現場の改善が両輪で進む必要がある。ここでは、実現性の高い施策を整理する。

（１）試験制度の見直し（日本語ハードルの緩和）
　・日本語N2保持者への一部科目免除
　・日本語試験の簡素化や段階化
　・介護実技評価を重視した“二段階資格制度”
語学力ではなく「介護の専門性」で評価する仕組みにすることが不可欠だ。

（2）現場改善（ICT・AI・ロボティクスの導入）
　記録支援AI、見守りセンサー、移乗サポートロボットなど、すでに実装段階にある技術を標準化し、国が導入費用を補助する仕組みが求められる。

（3）外国人材の「生活支援」強化
　・住居支援
　・メンタルサポート
　・地域コミュニティとの連携
　・相談窓口の多言語化
　外国人が長期定着する環境整備を進めなければ、単純な「受け入れ枠の拡大」だけでは意味がない。

（4）無資格者の活用とキャリアパスの明確化
　介護助手、生活支援スタッフなど、無資格でも従事できる業務を明確化し、介護福祉士へのキャリアアップを支援する仕組みが必要だ。

政策はどこへ向かうのか

　政府もすでに複数の対策を進めている。

●介護職の給与引き上げ（補助金・処遇改善加算）
　処遇改善加算を中心に給与を引き上げてきたが、「加算頼みの構造」は限界に達している。

●外国人材の受け入れ拡大（EPA・技能実習・特定技能）
　日本語教育の不備や制度の複雑さが課題となっており、より一体的な政策設計が求められている。

●介護DXの推進
　見守りセンサーの義務化検討や、介護ソフトの標準化など、業務効率化の流れは確実に強まっている。

“質の担保”と“人材確保”を両立できるか

　制度改革によって介護福祉士の質を高めること自体は、利用者にとってもメリットが大きい。しかし、質を追求するあまり人材が枯渇しては本末転倒である。

　介護の現場では、質よりも「人がいない」という状況が加速している。経過措置が完全に終了すれば、外国人材の認知が大きく変わり、介護の担い手はさらに減る可能性が高い。

　解決の鍵は、「言語の壁を取り除きつつ、介護の専門性は丁寧に評価する柔軟な制度設計」だと言えるだろう。

　日本が近い将来、世界で最も高齢化が進む国となることは確実だ。だからこそ、日本の介護制度はアジアのモデルケースとなるチャンスも秘めている。人材不足を逆手に取った革新的な制度とテクノロジー導入が、介護の未来を切りひらく可能性は十分にある。

（文＝BUSINESS JOURNAL編集部）

「高額査定はしない」と公言する不動産仲介、それでも板橋・川越で選ばれる理由

●この記事のポイント
・センチュリー21で12年修行した川野氏が独立創業。板橋区・川越市に特化した地域密着戦略で大手との差別化を実現。
・相続、任意売却、ゴミ屋敷など「困難案件」への対応力を武器に、単なる仲介を超えた問題解決型サービスを展開。
・独自の「3ステップ戦略」で、中古住宅を高値・早期売却に導く。

　大手不動産会社がしのぎを削る首都圏の不動産仲介市場。数多くの業者が存在する中で、創業わずか2年の株式会社カラーズハウスが着実に実績を積み重ねている。代表の川野元基氏は、センチュリー21の加盟店で12年間の実務経験を積みながら、NPO法人不動産売却 SOS相談センターの相談員として多くの方のお悩みを解決し、2023年11月に独立創業。板橋区と川越市に特化した地域密着戦略と、顧客の複雑な事情に寄り添う問題解決力で、レッドオーシャンの市場に新風を吹き込んでいる。

●目次

独立までの 12 年間〜一気通貫で学んだ不動産の全工程

　川野氏が不動産業界に飛び込んだのは、明確な目的があってのことだった。

「もともと独立しようと思って、センチュリー21 の加盟店に入社しました。私の父も同業者で東京のセンチュリー21 加盟店の創業者と仲が良かったこともあり、修行の場として紹介してもらったんです」

　多くの不動産会社が効率化のために分業制を採用する中、川野氏の修行した会社は一気通貫方式を採っていた。集客から営業活動、契約書作成、引き渡しまでの全工程を一人で担当できる環境。さらに仲介業だけでなく、物件の仕入れや事業計画まで学べる貴重な機会だった。

「仕入れの業務まで一通り学べる環境は本当に恵まれていました。独立するなら全部できないといけないと思っていました。本当はあと1、2年は早く独立したかったんです。でも人員の問題もあり、なかなか辞められなくて。満を持して独立したわけです」

「地域特化」という戦略的選択

　カラーズハウスの最大の特徴は、板橋区と川越市という2つのエリアに特化していることだ。大手のような広域展開ではなく、あえてエリアを絞る戦略には明確な狙いがある。

「板橋区は私が勤めていたセンチュリー21の加盟店があった場所で、もともと強いエリアです。川越市は私の地元で、スタッフもほとんどが川越やその周辺の出身者。地域について熟知しているんです」

　現在の人員規模では、特化できるエリアに絞ったほうが効率的であり、何よりも顧客に質の高い提案ができる。川野氏が強調するのは「地域を熟知している」ことの価値だ。

「売却を考えているお客様にとって、治安や道路交通事情、周辺のお店の情報など、普通の不動産営業マンが知り得ない情報を提供できることが大きな強みです。特に川越は繁華街もあれば田舎も多く、治安も昔からいい場所と悪い場所が明確に分かれています。こうした情報はネットでは得られません」

　とりわけ価格変動や地域の変化を細かく知ることができるのは、同社にしかない強みだ。板橋区はリーマンショック直後と比べて約3割、特に大山エリアでは1.5倍にまで不動産価格が上昇している。一方、川越市内でも駅によって人気が二極化しており、川越駅周辺の新築マンションは1億円を超える物件も登場している一方、5年以上新築マンションが建っていないエリアも存在する。

「市場の動きを細かく把握できるのも、エリアを絞っているからこそです」

新築マンションの手法を中古住宅に応用する

　カラーズハウスのもう一つの強みが、独自の「販売戦略」だ。川野氏は新築マンションの販売手法を中古住宅に応用することで、早期・高値売却を実現している。

「不動産仲介業の仕事は、早く高く売ること。しかし高く売るのは簡単ではありません。そこで私が注目したのが、未完成でも売れる新築マンションの販売手法です」

　新築マンションが高値で売れる理由は、3つのステップにある。まず「見に来てもらう」ために魅力的な広告を打つ。次に「安心感を感じてもらう」ためにセキュリティや耐震性、遮音性などをしっかり説明する。最後に「ワクワクして購入したくなる」ように、家具や小物を配置したモデルルームで未来の生活をイメージさせる。

「この 3 ステップを中古住宅に取り入れるんです。見に来てもらうためにプロのカメラマンが撮影した写真と、人口動態に基づいた訴求力のあるキャッチコピーを作成します」

　キャッチコピーの作成には、市区町村が公開している人口統計データを活用する。高齢者が多い地域に「小中学校が近くて通学も安心」と打ち出しても響かない。逆に若い世帯が多い地域では「バス停が近い」よりも「駅徒歩圏内」のほうが効果的だ。

「安心感を感じてもらうために、無料の簡易インスペクション（住宅診断）を実施し、瑕疵保険にも加入します。そして最後のワクワク感を演出するのがホームステージング。家具や小物を配置して、購入後の生活を具体的にイメージしてもらうんです」

　これらのサービスはすべてカラーズハウスの費用負担で提供している。仲介業でありながら、販売原価をかけて物件の価値を最大化する。この戦略が、他社との明確な差別化につながっている。

「360度カメラでバーチャル内覧ができるサービスも導入しています。毎年開催される不動産・建築の展示会には必ず参加して、新しいサービスにアンテナを張っていますね」

相続・ゴミ屋敷・私道問題〜困難案件への対応力

　カラーズハウスが扱う案件の中には、一般的な売却とは異なる「困難案件」も多い。相続、任意売却、リースバック、空き家問題など、複雑な事情を抱えた売主に対する対応力が、同社の大きな強みとなっている。

「相続案件は今後ますます増えていきます。でも多くのお客様は、相続登記が必要だということすら知りません。まずは司法書士と連携して、遺産分割協議から相続登記まで全面的にサポートします」

　相続による空き家には、特別な税制優遇措置がある。しかし、この優遇が使えるのは相続発生から3年以内という期限付きだ。適切なタイミングで売却しないと、手元に残る金額が数百万円単位で変わってくる。

「49日より前に相談してくる人はほとんどいません。でも、その後のスケジュール管理をきちんとしないと、優遇措置を逃してしまう。確定申告のフォローまで含めてサポートしています」

　印象に残っている難易度の高い案件を尋ねると、川野氏は相続人同士の関係が険悪な上、物件が“ゴミ屋敷”だったケースを挙げた。

「そのお客様の場合、親族間で話もしたくないという状況でした。司法書士は遺産分割協議書の作成はできても、相続人間の仲裁はしません。そこで私が間に入って意見を取りまとめ、司法書士につないで相続登記を完了させました。物件はひどいゴミ屋敷でしたが、全部綺麗に整理して、不動産会社の買取ではなく一般の方に相場価格で売却できました」

　もう一つ厄介なのが私道問題だ。通行権や掘削承諾（水道・ガス管を引くために道路を掘る許可）がないと、一般の買主は見つかりにくく、買取業者も相場の半額程度でしか買わない。

「私道の所有者が38人いた案件がありました。全員から通行・掘削承諾を取るのは本当に時間がかかりましたが、それをやらないと適正価格では売れません。こうした地道な作業こそが、仲介会社の腕の見せ所だと思っています」

「高額査定」をしない勇気

　不動産の査定を経験したことのある読者ならご存じだろうが、一括査定サイトでは、複数の業者から査定額が提示される。多くの売主は高い査定額を提示した業者に魅力を感じるが、川野氏はあえて「むやみに高額な査定はしない」と公言している。

「車やバイクの買取査定なら、一番高いところに売れば正解です。でも不動産の査定は、各社が考える『想定売却金額』であって、その価格で100%売れるわけではありません。高い査定を出さないと仲介契約が取れないからと、実現不可能な金額を提示する業者も多いんです」

　川野氏が売主に伝えるのは、「査定額の高さ=正義ではない」ということだ。「一括査定は、ご自分の物件がいくらで売れそうか、その範囲を把握するために使ってください。その上で、一番しっかりした販売戦略とサポート体制を持っている会社に任せるのが、売却成功の秘訣です」

　誠実さを前面に出すこの姿勢が、かえって顧客の信頼を獲得している。そんな知識を川野氏は1冊にまとめAmazonで電子書籍『売却前の勝負！不動産売却のための完全ガイド』として出版、不動産売却の注意点を広く伝える活動も行っている。

人口減少時代の成長戦略

　今後の不動産業界の動向を考えた時に気になるのは人口減少だ。今後は買主も減少してしまうのではないかとも考えるが、川野氏の見通しは暗くない。

「東京に関して言えば、人口は減っていません。川越市も人口減少している地域はありますが、海外からの移住者がどんどん増えています。関東1都3県においては、日本人が減っても外国人が住むようになるので、その方々への提案力が求められていくと思います」

　実際、川越市は東京ほど不動産価格が高くないため、投資用不動産としての需要が高まっている。特に戸建ての投資が盛んで、サラリーマン投資家や手元資金で購入する層、さらにはグループホーム運営を目的とした大きめの戸建てを購入するケースも増えている。

「外国人の方は住宅ローンを組むのが難しいことが多いので、金融機関の動きを常にチェックして、外国人向けの住宅ローンを提案できる体制を整えています」

　今後 2〜3 年は、エリアを拡大せず板橋区と川越市に特化する方針だ。2025 年1月には新たな人員も加わる予定で、さらに地域に根を張った事業展開を進めていく。

「集客チャネルを増やしながら、この地域での売却案件をさらに増やしていきたいと考えています」

これから不動産売却を考える方、起業を考える方へ

　取材の最後に、川野氏から読者へのメッセージをもらった。

「不動産売却は人生で1回あるかないかという大きな決断です。ぜひ1社だけで決めず、2社、3社ときちんと話を聞いた上で、しっかりした販売戦略と根拠のある査定金額を示せる会社を選んでほしいと思います」

　また、不動産業界での起業を考える人に対しては、こう語る。

「若い方で起業を考えている人は多いですが、AI やマーケティングを取り入れて成功している事例も増えています。不動産業界はマーケティングに弱い業界なので、そこに強みを持つ人にとっては大きなチャンスがある。社会貢献度も高い業界なので、ぜひチャレンジしてほしいですね」

　センチュリー21での12年間の修行、NPO法人不動産売却SOS相談センターの相談員としての経験、域特化という戦略的選択、新築マンションの手法を応用した独自の販売戦略、そして困難案件への対応力。川野氏が築き上げたカラーズハウスの強みは、一朝一夕では真似できない。レッドオーシャンの不動産仲介市場で、地域に根ざした誠実なサービスが着実に支持を集めている。

株式会社カラーズハウス
代表取締役川野元基
所在地東京都板橋区幸町15-15アクロス大山B1
免許番号東京都知事(1)109463 号

（取材・文＝昼間たかし／ルポライター、著作家）

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