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　5日の日曜阪神メイン・CBC（G3）を13番人気で制したラブカンプー（牝5、栗東・森田直行厩舎）。長らくスランプに陥り、低迷していたかつての実力馬の復活は、コンビを組んだ斎藤新騎手含め、人馬ともに初重賞制覇となった。

　陣営によると、次走は藤田菜七子騎手とのコンビで26日に新潟で行われるアイビスサマーダッシュ（G3）へ向かうことが予定されている。

　18年のスプリンターズS（G1）で2着するなど、快速馬で知られていた実力馬も、以降の4戦で連続して最下位に沈んだ。陣営の懸命の努力も虚しく二桁着順の大敗を繰り返していたことも人気薄に拍車が掛かったといえそうだ。

　そんな「終わった馬」の烙印を押されていたラブカンプーだったが、今年は阪神開催となった夏の名物重賞・CBC賞であっと驚く快走で低評価を覆した。馬に走る気が戻って来たとなれば、G1を勝ち負けしていた馬の実力は軽視できなくなる。

　重賞を勝った斎藤騎手から藤田菜七子騎手へ乗り替わることも、アイビスサマーダッシュでより大きな注目を集めることだろう。

　だが、2年近く低迷していた馬の激走を完全復活と鵜呑みにしていいかは疑問が残る。

　その背景となりそうなのが、先週の阪神開催の芝コースの傾向だ。土日に芝で開催されたレースでほぼ前にいた馬が勝利していたのである。重の土曜阪神では6鞍が組まれていたものの、勝利をあげたのはすべて逃げ先行馬。稍重に回復した日曜は、さらに前残りが顕著となり、6鞍中3鞍が逃切り勝ち。4鞍が直線先頭のポジションだった。

　勿論、これにはメインレースのCBC賞も含まれている。出走馬で最も軽い51キロのハンデ、2枠3番の絶好枠から逃げたラブカンプーにとって、勝ってくださいと言わんばかりの「お膳立て」が揃っていたといっていいかもしれない。

「アイビスサマーダッシュで強敵として立ちはだかるのはライオンボスでしょう。あの馬はまさに千直の鬼です。直線競馬で楽に先頭に立てるスピードの持ち主だけに、逃げてこそのラブカンプーにとっては非常時厄介な存在です。

自分の形でこそ持ち味を発揮できると強い反面、逃げられないと脆いのもまた逃げ馬の宿命でしょう。前走の勝利で人気確実なだけに、危険な人気馬となりかねません」（競馬記者）

　13番人気での鮮やかな逃切りに目を奪われがちだが、前残り馬場の恩恵が大きかった阪神コース、ハンデ戦のCBC賞から別定戦のアイビスサマーダッシュは軽ハンデが見込めないこと、連覇を狙う千直最強馬ライオンボスの存在と、クリアすべき難題は多い。

　若手騎手の手綱で復活を遂げたラブカンプーだが、連勝に立ちはだかる壁は高そうだ。昨年の新潟年間リーディングを獲った藤田騎手の手腕に期待したい。

　新聞の「首相動静」欄によれば、安倍晋三首相は7月3日夜、葛西敬之・JR東海名誉会長と、東京・赤坂の日本料理店で食事をした。この5年間の同欄を見ると、葛西氏とは年に3回から5回、食事を共にしている、首相の“メシ友”の1人だ。首相と葛西氏の会食は、北村滋・国家安全保障局長、もしくは古森重隆・富士フイルムホールディングス会長が一緒のことが多いが、この日は北村氏が同席していた。

　この席で、リニア中央新幹線建設工事のことは、当然話題になっただろう。

国家プロジェクト化したリニア建設

　JR側にとって悩みの種は、南アルプストンネルの静岡工区（8.9キロ）。大井川の水量減少を懸念する静岡県が着工に同意せず、工期が遅れている。6月26日にJR東海の金子慎社長と静岡県の川勝平太知事が初会談したが物別れに終わり、首相と葛西氏の会食のあった7月3日には、県が文書で「作業開始は認められない」と通告した。これで、2027年に品川―名古屋間、早ければ37年に大阪までの全線を開業させるというJR東海が立てた予定は、実現が難しくなった。

　安倍首相は、これにどんな反応を示したのだろうか。

　リニア新幹線は、JR東海の事業であると同時に、政府が後押しする国家的プロジェクトでもある。安倍首相の音頭によって、3兆円を無担保超低利で貸し付け、30年間は元本返済猶予という財政投融資を活用することが可能となった。JRの当初の予定では、大阪までの延伸開通は2045年の予定だったが、現政権の支援でそれが早まることになったのだ。

　2016年1月に行った施政方針演説で、安倍首相は「リニア中央新幹線が本格着工しました。東京と大阪を1時間で結ぶ夢の超特急。最先端技術の結晶です」と期待を語った。記者会見でも、「新たな低利貸付制度によって21世紀型のインフラを整備する」と述べ、「リニア中央新幹線の計画前倒し、整備新幹線の建設加速によって全国をひとつの経済圏に統合する地方創生回廊をできるだけ早く作り上げる」（同年6月1日）と強い意欲を語った。リニアに対する安倍首相の期待の高さが、言葉の端々からうかがえる。

　また、リニアの技術輸出は、安倍首相が力を入れるインフラ輸出の中核ともいえる存在だ。米ワシントン－ボルティモア間で、JR東海のリニアモーターカーを導入するプランも上がっているが、日本での開業計画が遅れれば、海外への売り込みの予定も狂ってくる可能性がある。

　懸案の静岡工区は、品川－名古屋間全長286キロの工区の約3%にすぎない。その着工遅れで、この大プロジェクトの実施が遅れることに、ネット上では「静岡県がゴネている」との非難の声が上がっているが、果たしてそうなのだろうか。

地元の懸念とJR東海の不誠実

　同県が一貫して訴えているのは、工事によって、県民の生活を支えている大井川の水量が減少するのではないか、という懸念であり、そうした事態を避けるための対策の必要性だ。

　問題となっている南アルプストンネルは、大井川の真下を通り、大量の水を含む破砕帯を掘り進めて作られることになる。その工事の過程で、どこから、どれだけの水が出るかは、実際にやってみなければわからない。

　このため、営業中の東海道新幹線の直下を掘って新駅を作る品川、名古屋両ターミナル駅の建設と並び、南アルプストンネルは歴史的な超難工事といわれている。

　JRは、これらの難工事について、事前に特定のゼネコンに工法を研究させ、技術開発も行わせてきた。費用はゼネコン持ち。それを請け負ったゼネコンは、当然工事も受注するつもりでいたところ、実際に業者の選定をする段階になってJR側がとったのは、技術的評価が低い、ほとんど値段のみで業者を選定する方式での指名競争入札だった。このため、事前検討を行ってきたゼネコンが契約を確実にし、技術的な検討を行っていないゼネコンは万が一にもこんな難工事を落札しないよう、各社の担当者が事前に見積もり価格を教え合い、それが談合として刑事事件に発展する事態も起きている。

　南アルプストンネル静岡工区について、JR側は、湧水はポンプアップして大井川に流し「湧水は全量を大井川に流す」と県側に説明している。しかし、破砕帯の水の流れが工事によってどう変わるのかは、予測がつかない。

　静岡県が水の心配をするのは、工事によって水涸れが起きた事例がいくつもあるからだ。
　新東名高速道路の建設工事が進められていた1999年、静岡県掛川市の粟ケ岳トンネル工事現場で出水。まもなく付近で、農業用水にしていた沢が涸れ、地下水を水源とする簡易水道が断水した。観光名所でもある「松葉の滝」も一時は水が止まり、現在にいたるも水量は3割程度しか戻っていない、という。

　また大井川の豊かな水は水力発電に利用されてきたが、いくつものダムが造られていくなかで、水量が減少。1960年、大井川中流域に中部電力の塩郷ダムが設置された際には、下流域は水が失われて「河原砂漠」と化した。この時には、流域住民が水量の復元を求めて「水返せ運動」を展開。県が中部電力に水利権の一部返還を迫るなど、官民一体となった運動で、時間をかけて水を取り戻した。この運動に携わった人たちが再び集まり、今回のリニア工事でも声を上げている。

　さらに、古くは1933年に完成した東海道本線丹那トンネルの建設工事に伴う水涸れがある。工事中の大量の出水に手を焼いて、多量の水抜き抗を掘った結果、丹那盆地の豊富な湧水は失われた。田んぼは乾田と化し、わさびの沢も消えた。

　大井川は、流域の茶畑をはじめとした農業用の水として、あるいは水産加工場など多くの水を使う産業用水として、流域の生活用水として、人々の命を支えている。過去の轍を踏むまい、という静岡県の要求は、決して無理なものではないのではないか。

　リニアが、東京や名古屋など大都市圏をますます繁栄させ、日本経済を押し上げていく効果はあるとしても、そのために地方の暮らしを犠牲にしていい、ということにはならない。東京圏に電力を供給していた福島県が、原発事故で大きな損失を被ったような構図を繰り返してはならないだろう。

　国がバックについているという自信もあってか、JR側は水問題についての静岡県の本気度を当初、いささかみくびっていたように思えてならない。工事の遅れが懸念される事態となって、歩み寄りの態度を見せるようになったが、県との対話では、JR側の説明の矛盾が発覚することもあった。

　たとえば、JRが「水は全量大井川に戻す」と言い切った後、県側の追及で、それが不可能と認める事態になった。トンネルの形状は、静岡工区を頂点とし、長野、山梨両工区に向かって下りの傾斜がある。JR側は静岡工区は下り勾配で工事を進めるとしているが、そうすると、工事が完成するまでの間、湧水は長野、山梨両県側へと流出することになり、水の「全量」を大井川に戻すのは無理だ。

　工事期間の問題とはいえ、こうした不都合な事実を伏せるJR側の説明の透明度の低さや不誠実さに、県はますます不信をつのらせていったようである。

　国交省が間を取り持つ形で有識者会議を立ち上げたが、同省はあくまでリニア建設を推進する立場であり、中立的な立場ではない。会議のメンバー候補に、工事を受注する企業の監査役が選ばれ、県が反発するなど、委員の人選を巡ってもすったもんだがあった。

　ようやくできた会議に、JRの金子社長がオンライン参加。静岡県について「あまりに高い要求を課している」などと批判し、会議に対して「現実的な解決」を求めたことも、県側の神経を逆なでした。川勝知事は、「有識者会議を自分たちのための会議のように私物化している」と激怒。その剣幕に押されるように、JR側は謝罪した。

談合を誘発し、県の抵抗を招いたJRに今後求められるのは

　国鉄の分割民営化からすでに33年。リニア新幹線は、JR東海となって、初めて自前で建設する新線。建設予定地の地元との交渉、ゼネコンとの付き合い方など、国鉄時代からの鉄道建設のノウハウは伝承されていないのではないか。その一方で、国が後押しし、愛知県を含め周辺自治体が早期開通を切望しているという自信もあり、JR側は自分たちが決めた通りのやり方に、地元自治体もゼネコンも従うだろうと高をくくっていたところはなかったか。このために、談合事件を誘発し、静岡県の抵抗を招いたのではないか。

　私には、今回の事態と談合事件は同根のような気がしてならない。

　コロナ禍のなかで、リニア建設そのものに疑問の声も上がり始めている。リモートワークが当たり前に行われるようになり、わざわざ東京・名古屋間を出張しなくても、多くの仕事が可能とわかった。さらに、第5世代移動通信システム（5G）の普及が進めば、いながらして快適にテレビ会議を行うことができる。今さらリニアが必要なのか、という根本的な問いである。

　また、エネルギー問題の視点からも、リニア建設には従前から疑問が提起されている。現在の東海道新幹線などに比べ、電力消費が数倍になるため、今後の社会が目指す方向性とは逆行する、という指摘だ。

　リニア新幹線は、かつて英仏で共同開発されながら、燃費の悪さやメンテナンスコストの高さ、騒音など環境問題などで嫌われ、引退に追い込まれた超音速旅客機コンコルドにもたとえられる。

　とはいえ、すでに他の工区で工事は始まっており、名古屋駅周辺はリニア建設を前提に再開発も進められている。国もJR東海も、今さらプロジェクトそのものの中止は考えないだろう。静岡県もリニア建設そのものに反対しているわけではない。

　そうであれば、JRは自身のこれまでの対応を振り返り、反省するところから始めたほうがいいのではないか。信頼がないのにごり押しをしても、抵抗と恨みを生むだけだ。

　静岡県といういち地方を犠牲にした「地方創生」などあり得ない。国も、事業の推進を急ぐより、まずは静岡の懸念に、誠意をもって向き合うべきだろう。

　急がば回れ、というではないか。

（文＝江川紹子／ジャーナリスト）

●江川紹子（えがわ・しょうこ）
東京都出身。神奈川新聞社会部記者を経て、フリーランスに。著書に『魂の虜囚　オウム事件はなぜ起きたか』『人を助ける仕事』『勇気ってなんだろう』ほか。『「歴史認識」とは何か – 対立の構図を超えて』（著者・大沼保昭）では聞き手を務めている。クラシック音楽への造詣も深い。
江川紹子ジャーナル www.egawashoko.com、twitter：amneris84、Facebook：shokoeg

　マツダが創立100周年を迎えた。創業は1920年というから、まさに世界の自動車史にその名を刻んできたわけだ。

　それを記念したプロモーションが、好意的歓迎のなかで受け止められている。それは、マツダの翻弄された歩みへの慰労であり、賛辞でもある。マツダが経営的浮沈を繰り返しつつ生きながらえてきたことも、広島の郷土意識の強いメーカーであることも、どこか無骨で、それでいて世界で唯一のローターリーエンジン技術を備えていることなど、マツダに宿る数々の魅力が受け入れられているからなのだ。

　まして感動的なのは、この100年に一度といわれる重度の世界恐慌と、100年に一度のアニバーサリーが重なってしまった悲劇と祝福が、いっそうマツダへの同情的な祝意に向かわせていると思う。つまり、マツダは愛されているのだ。

　それにしても、今年のマツダは激動の時間を過ごしたと思う。数年前から、マツダはブランド力構築のため、社運をかけたプロジェクトを進めている。クルマのデザインコンセプトを一新。ゴテゴテとした意匠を捨て、「マイナスの美学」を追求した。それをすべてのモデルの統一コンセプトとして徹底。そればかりか、全国の販売店のたたずまいをリニューアルした。大衆車然としたマツダブランドを、孤高のブランドに成長させるためである。

　それまでのマツダは、「低価格なモデル」といった印象が否めないできた。販売店への販売奨励金を上積みし、下取りを優遇して販売ノルマを無理やりに達成することも辞さなかった。それによってブランド力が下がった。あれほど高度な技術があるのに、低価格モデルという印象が強く残った。それを払拭するための施策が、この十数年のリブランディングなのである。そのひとつの区切りが今年の「100周年記念プロジェクト」だった。だが、本当ならば華やかに行われるはずのイベントの数々が、新型コロナウイルスの荒波を受けて頓挫しかけたのは悲劇である。

　このプロジェクトの凄みは、マツダが抱える全モデルに共通した記念モデルを設定したことだ。新しいブランドエンブレムを製作した。前身である東洋工業のマークと現在のマツダエンブレムを重ね合わせて、シンボルをデザインしたのである。

　さらに、それはプロダクトにも及んだ。マツダ初の乗用車である「R360」のイメージを受け継ぎ、現在のすべてのモデルのヘリテージを注ぎ込んでいるのが特徴だ。確かにマツダは、トヨタ自動車や日産自動車といったフルラインナップメーカーではない。グローバル販売は約150万台に満たない、比較的コンパクトなメーカーである。とはいうものの、全モデルを横断的に整えることには並々ならぬ情熱と苦労があったと推察する。それでも、それをやり遂げた心意気に世間は感動した。

　すべての100周年記念モデルには、R360から受け継いだ「白いボディ」と「赤い内装」が再現されている。ホイールキャップには100周年記念エンブレムが組み込まれ、シートは深みのある赤で統一されている。100周年を声高に祝福する雰囲気に満ち溢れているのだ。

　おそらく、数年前から企画していたであろうこのプロジェクトは、世界的パンデミックという分厚い壁に遮られる寸前のところまでいったに違いない。だが、晴れてプロジェクトは始動した。それを筆者も素直に祝いたいと思う。
（文＝木下隆之／レーシングドライバー）

●木下隆之
プロレーシングドライバー、レーシングチームプリンシパル、クリエイティブディレクター、文筆業、自動車評論家、日本カーオブザイヤー選考委員、日本ボートオブザイヤー選考委員、日本自動車ジャーナリスト協会会員 「木下隆之のクルマ三昧」「木下隆之の試乗スケッチ」（いずれも産経新聞社）、「木下隆之のクルマ・スキ・トモニ」（TOYOTA GAZOO RACING）、「木下隆之のR’s百景」「木下隆之のハビタブルゾーン」（いずれも交通タイムス社）、「木下隆之の人生いつでもREDZONE」（ネコ・パブリッシング）など連載を多数抱える。

　バラエティ豊かな品揃えと“驚安の殿堂”の名に違わぬ商品の低価格ぶりで人気の高いディスカウントストア「ドン・キホーテ」、通称“ドンキ”。

　新型コロナウイルス感染症の流行による緊急事態宣言の発令や、インバウンド消費の消滅によって大打撃を受けていた。だが、既存店売上高が落ち込んだ3月、4月と比較して、免税店を除いた5月の既存店売上高は、前年同月比7.5％増となっており、回復の兆しを見せている。今後の巻き返しに期待したいところだ。

　そんなドンキの特徴のひとつに、リーズナブルな商品の提供をテーマとして掲げているPB（プライベートブランド）の「情熱価格」が挙げられる。クオリティとコストパフォーマンスの高さを両立させたアイテムも多いが、なかには無視できない欠点があったり、あるいは人によっては買い控えるべき商品も存在している。

　そこで今回は、ドンキの系列店で多種多様な商品ラインナップを誇る「MEGAドン・キホーテ」で販売されている商品をリサーチし、「Business Journal 買うべき・買ってはいけない調査班」が、「この夏、迂闊に買うべきではないアイテム」を4つセレクト。各商品の気をつけるべき点について紹介していく。

ハンドル付 冷茶ポット 2.2L／598円（税別、以下同）

　気温が高くなるこの季節、特に警戒すべき熱中症。生命に危険を及ぼすこともあるので、こまめな水分補給を心がけたいところだ。そんな夏の水分補給に役立つ冷茶ポットは、情熱価格でもラインナップされている。

　そのなかのひとつである「ハンドル付 冷茶ポット 2.2L」は、2リットル以上も入る大容量ながら安価なうえ、ハンドル付きで注ぎやすく、蓋がロックできるため逆さにしてこぼしてしまうリスクを軽減できる。また、縦置きにも横置きにも対応しているため、収納スペースを選ばないのも大きな利点だ。

　一見すると便利な印象しかない同商品だが、「たった数回の使用でパッキンが伸びてしまった」というレビューがあがっているのだ。筆者が使用した範囲では、壊れてしまうような兆候はなかったものの、実際にパッキンを触ってみると柔らかい素材であったため、伸びてしまったというユーザーの声も理解できる気がする。何度も買い替えたくないという方は、ほかの商品とよく比較してから買うべきだろう。

情熱価格PLUS 1台3役テレビ用スピーカー／5980円

　例年よりも家の中で過ごす時間が増えるであろう、今年の夏。音響設備を整えて、家で過ごす時間を、より豊かなものにするのもいいだろう。情熱価格PLUSから発売されている「1台3役テレビ用スピーカー」は、同じような商品のなかでは高いコストパフォーマンスを誇るものの、購入の際には注意が必要だ。

　このアイテムは、テレビ用のスピーカー、Bluetoothによってスマートフォンやタブレットの音楽を再生するワイヤレススピーカー、テレビの音をワイヤレスのイヤホンやヘッドホンで再生するBluetoothトランスミッターの3役を1台でこなしてくれる。さらに、音楽モード、低音モード、映画モード、ニュースモードと用途で切り替えられるため、再生するコンテンツに合わせて最適化することもできるという。

　しかし、Bluetoothトランスミッターとしては、再生にノイズが入ってしまう上に音質が下がってしまうというレビューがあり、音質に関しても低音は低音モードでも満足度が低いとユーザーから指摘されている。また、テレビ電源の切り替えによって音量がリセットされ、大音量で再生されてしまうという欠点もあるとのことなので、そういった声も踏まえた上で購入を検討するべきだろう。

メンズフェイシャルシート モイスト シトラス／198円

　汗を拭き取り、ニオイを防ぐのに役立つフェイシャルシートやボディシートは、夏の時期の身だしなみとして携帯しておきたいアイテム。情熱価格の商品のなかにも、いくつかラインナップされており、昨年夏に当サイトで掲載した記事『ドンキ、熱帯夜も快適な冷感枕パッドが感動的！汗をガツンと落とすフェイシャルシート』でも、“買うべき商品”として「メンズフェイシャルシート クール キンキンシトラス」を紹介した。

　だが、今回紹介する「メンズフェイシャルシート モイスト シトラス」は、購入の際に注意が必要なアイテムである。というのもこの商品、シトラスの香りによるリフレッシュ効果や、50枚入りの大容量という明確な利点もあるが、使い心地が他社の製品と比べると、やや中途半端なのだ。

　肌のさらさら感を持続させるパウダーが入っていると謳われているが、実際に使ってみたところ、そこまで明確に実感することができなかった。また、冷感に関しても他社製品と比較すると持続時間が短い。さっぱりとした感覚やひんやり感が長続きするフェイシャルシートが欲しいという方は、この商品は買い控えたほうが賢明かもしれない。

もりおか冷麺 激辛くん／278円

「もりおか冷麺 激辛くん」は、情熱価格と「もりおか冷麺」で有名な株式会社戸田久がタッグを組んで誕生した商品で、その名の通り辛さが売りの食品。麺とスープ、激辛たれが2人前封入されており、1分間茹でた麺を冷水で溶かしたスープに入れ、激辛たれを好みの量入れることで完成する。

　手軽につくれてクオリティにも大きな問題のないこの冷麺を、買ってはいけない商品としてピックアップした理由はズバリ、辛すぎることにある。筆者が実際に食してみたところ、たれを半分ほど入れた段階で、すでにコンビニなどで販売されている激辛インスタントラーメンほどの辛さに達しており、全部入れるとスープの味がほとんどわからない辛さとなるのだ。

　食べた直後は唇がひりつき、喉にもダメージを受けたため、激辛料理に慣れていない方だけでなく、プレゼンなど声を出す仕事が直後に控えている方も食べるのは避けたほうがいいだろう。しかしながら、激辛料理には刺激によって食欲を増進させ、夏バテ防止に役立つという効果もあるため、辛い食べ物が大好きという方はチャレンジしてみるのもいいのではないだろうか。

　今回紹介した商品は、用途やシチュエーションによってはそぐわない可能性のあるアイテムたちだが、注意点を理解した上で購入するのであれば、有効に活用できるものも多い。何事においても自分の使い方に応じて、賢く買い物をすることが大事なのだ。
（文・取材＝「買うべき・買ってはいけない調査班」from A4studio）

　コロナ禍で、収入が減少し、自宅の住宅ローンの返済や事業資金の不足で苦しいという人もいるだろう。貯蓄があればそれを取り崩すこともできるが、保有資産が主に自宅のみという場合は、現金化が難しいことになる。

　そんななか、自宅を現金化する手法として注目されるのが、「リースバック」だろう。今年の4月以降、リースバック事業に参入する不動産会社が相次いでいる。どういう仕組みなのか、リバースモーゲージと比較して説明しよう。

高齢者向けに一戸建ての土地が評価されるリバースモーゲージ

　自宅を現金化する方法として、まずは「リバースモーゲージ」という手法が挙げられ、近年、取り扱う金融機関も増えている。リバースモーゲージ“Reverse mortgage” とは、直訳すると逆抵当融資となる。所有する自宅などを担保に融資を受け、死亡時にその自宅を売却して一括返済するのが基本的な仕組みだ。

　収入や現金は少ないが、持ち家はある高齢者は多い。こうした高齢者に対して、死亡時まで自宅を手放すことなく、自宅を活用して収入を得られる手段として利用されている。こういった背景から、利用できるのは一定年齢以上の人に限られている。55歳以上に設定している金融機関もあるが、60歳以上や65歳以上に設定されることが多い。

　一定年齢に限定しているとはいっても、死亡時までにはかなり長い時間を要することが想定される。それだけの長い時間を考えると、住宅価格が下落したり、金利が上昇したり、想定以上に長生きするリスクが大きくなる。こうしたリスクを軽減するために、担保となる住宅の価値を一戸建ての土地に限定（一部の金融機関では都市部のマンションも対象）し、融資限度額をその50％～70％以下とする金融機関も多い。

　つまり、資産価値の高い土地＝都市部の一定面積以上の一戸建てを所有し、かつ一定年齢以上の人に限られることになるので、利用しようとしても多くの人は利用できないということになる。ちなみに、融資が受けられる場合は、金融機関にもよるが、融資額を一括して受け取って利息だけ返済し続けたり、年金のように分割して受け取ったりする選択肢がある。

売却価格がベースとなるリースバック

　次にリースバックだが、正式には“sale and leaseback”、つまり賃貸借契約付き売却を意味する。つまりここでいうリースバックとは、所有する自宅などを第三者（不動産会社や投資家など）に売却し、売却先と賃貸借契約を結んで、元の所有者がそのまま住み続けるという仕組みだ。

　2013年10月からリースバックを手掛けている、株式会社ハウスドゥの仕組みで説明しよう。まず、自宅を同社に売却することで、売却代金として現金を受け取ることができる。同時に、新たな所有者となった同社と賃貸借契約を交わし、売却した住宅に住みながら、同社に毎月リース料（家賃）を支払う。加えて、まとまった資金ができたときに、同社から住宅を買い戻すことも可能にしており、あらかじめ買い取り額も明示しているというのが、同社のリースバックの大きな特徴だ。

　この仕組みを利用するメリットとして、以下が挙げられるだろう。

・売却によって、まとまった現金を手にできる。

・売却後も慣れ親しんだ自宅にそのまま住み続けられる。

・広く売却活動をすることがないので、売却したことを近隣に知られない。

　リバースモーゲージのような年齢制限もないので、働き盛りの世代も利用できること、売却して買い手がつく住宅であれば可能な仕組みなので、高い資産価値が求められるリバースモーゲージと比べて利用できる住宅のすそ野が広がること、などの特徴もある。

　また、売却代金は自由に使えるので、事業用資金に充てても、生活資金に充ててもかまわない。コロナ禍が落ち着いて事業が軌道に乗ったら、買い戻すことも可能だ。まとまった現金は必要だが、子どもが卒業するまでなどの一定期間だけは住み続けたいという場合にも対応できる。

　一方で、リースバックならではの条件もある。

　契約で決めた期間中ずっと賃料を払い続けることになるので、安定した収入が求められる。また、住宅ローンが残っていても売却は可能だが、住宅ローンの返済が滞って差し押さえや任意売却にかかっている場合、あるいは、住宅ローンの残高が売却価格を上回っている場合は、リースバックを利用できない。

　もちろん、メリットばかりではない。リースバックの相手先となるのは主に不動産会社となるが、ビジネスとしてこの仕組みで利益を得る必要もある。そこでリースバックの場合には、「普通に売るよりは売却額は低く」「普通に借りるよりは賃料は高く」「買い戻し額は売却額より高く」なるのが原則だ。

リースバックで注意すべきこととは？

　さて、2020年1月17日に、リースバックサービスの協会団体である「一般社団法人日本リースバック保証協会」が設立された。設立趣旨には、「当協会は、近年急速に普及し始めているリースバックサービスにおいて、消費者にとって不利益となるサービスを提供する事業者の濫立を防止し、宅建業者や利用者の優位的契約を防ぐため、国家資格を持った士業の立会い業務並びに契約内容の審査・標準化を図ることを目指しています」とある。

　消費者にとって不利益となるサービスとはどういったことか、具体的にどういったトラブルが起こりうるのか、同協会に聞いた。

　リースバックが近年注目を集めたことで、参入企業も増えているが、契約内容はそれぞれの企業で異なる。したがって、事前に思っていた内容と実際に提示された契約内容が異なる、ということも起きる。

　例えば、「定期借家で賃貸借契約を結んだら、契約満了後に再契約を断られたり、退去を求められたりする」といった、元の家に住み続けられない事例だ。

　定期借家とは、賃貸借の契約期間を定めたうえで、原則として契約の更新をしないというもの。普通借家契約では、入居者が引き続き住むことを希望している場合には、貸主に正当な事由がない限り拒めないという、借り手優位な条件になっている。確実に契約期間が満了した時点で明け渡してもらうことができるのが、定期借家なのだ。

　ただし、入居者と貸主が合意すれば、再契約をすることができる。そのため、例えばシェアハウスなど、居住者相互の関係性をしばらく見たいという場合に定期借家契約が利用されることも多く、問題がなければ再契約を繰り返す形で入居者が住み続けている事例も多い。

　リースバックを提供している不動産会社の中には、あらかじめ定期借家契約で期間満了時に退去し、再契約をしないという条件設定をしているところもある。「3年後に退去」などと互いに合意して契約をした場合は問題ないが、希望すれば住み続けられるかのように説明を受けたものの契約内容には満了後に即退去となっている場合はトラブルになるはずだ。

　ほかにも、「買い戻しができない」あるいは「買い戻し時の購入価格があらかじめ決まっていないので、買い戻せなかった」など、買い戻しに関するトラブルがある。

　不動産会社のビジネスモデルとして、住宅を安く買って、リノベーションをしたうえで高く売るという「買取再販」モデルがある。このモデルでリースバックを行う不動産会社もあり、その場合には再契約はしない契約内容で、数年後に再販することを想定した売買価格や賃料設定することになる。それぞれの仕組みの違いで契約内容も変わるので、事前によく調べることが大切だ。

　つまり、買い戻しをする前提でリースバックを利用するなら、「買い戻しが可能であること」、その場合の「買い戻し額を明示してあること」などを、契約時に確認しておく必要があるだろう。

　同協会では、「このような状況が拡大して消費者がサービスの利用に消極的になれば、業界の発展を妨げることになりかねない」と業界に対して、規範制定や調査研究、広報、相談などの活動をしていく一方で、消費者に対して「利用者への情報提供と注意喚起」を持続的に行いたいとしている。

　ほかにも、トラブルになりうるのが、売却した相手先＝賃貸借契約の貸主が、途中で変わってしまうことだ。貸主が変わっても当初の契約内容が維持されるのかどうかも、確認したい点だ。

　リースバックの仕組みは必ずしも、終身住み続けたり、必ず買い戻せることが保証されているわけではないということを肝に銘じておきたい。

　こうして見てきたように、リースバックを提供する不動産会社各社で、それぞれ仕組みが違ったり、売買価格や賃料の設定が違ったりするので、どこも同じだと思わずに、契約書の内容を比較検討したりして、後悔しないようにしてほしい。

　自宅に住み続けながら、「売却によって現金化」するリースバックも、「担保にしてお金を借りて現金化」するリバースモーゲージも、自宅を現金化する選択肢の一つではあるが、サービス内容もそれぞれで異なるため、利用する際には契約条件などを細かく調べ、納得のいく選択肢を選ぶ必要がある。

（文＝山本久美子／住宅ジャーナリスト）

●山本久美子（やまもとくみこ）

早稲田大学卒業。リクルートにて、「週刊住宅情報」「都心に住む」などの副編集長を歴任。現在は、住宅メディアへの執筆やセミナーなどの講演にて活躍中。「SUUMOジャーナル」「東洋経済オンライン」「All About（最新住宅キーワードガイド）」などのサイトで連載記事を執筆。宅地建物取引士、マンション管理士、ファイナンシャルプランナー等の資格を持つ。