前回取り上げたように、首都圏のマンション市場では新築に代わって中古が主役の時代になっています。2019年は“中古マンション主役元年”といっていい年になりました。その中古マンションの魅力は何といっても価格の安さですが、その価格メリットを享受できるのは、建築後20年、30年を経過した築深マンションということになります。
中古マンションなら新築の6割以下で手に入る
中古マンションの新築マンションに比べての最大のメリットは価格の安さですが、実際のところどれくらい安いのでしょうか。図表1をご覧ください。これは、首都圏で発売された新築マンションの平均価格と、中古マンションの平均成約価格の推移をグラフにしたものです。中古マンション価格も上がっているのですが、それ以上に新築マンション価格が上がっているため、両者の差は年々拡大しています。
2009年には新築が4536万円で、中古は2491万円と両者の差は2045万円だったのが、2018年には新築が5871万円で中古は3333万円と、その差は2538万に拡大しています。中古なら新築の6割以下の価格で手に入る計算です。
築浅物件の価格は新築価格とほとんど変わらない
しかし、その差は中古マンションの築年数によって大きく異なります。図表2にあるように、築浅時には、新築マンション価格とほとんど変わりません。2018年の新築マンションの平均価格は5871万円ですが、築5年以内の中古マンションの新規登録価格は5712万円で、成約価格は5411万円です。
それが、築年数が長くなるにつれて、中古マンション価格は急速に低下します。特に、築20年以上を経過すると価格低下の流れに加速度がついて、築26～30年では、新規登録価格が1894万円で、成約価格は1697万円です。成約価格で比較すると、新築の平均価格5871万円の28.9％の価格で手に入る計算です。
しかも、経過年数が長くなると、新規登録価格と成約価格の差が大きくなっています。それだけ買主側が有利になって、指し値、つまり値引き交渉の余地が大きいということを意味します。
中古マンションの安さのメリットを最大限享受するなら、何をおいても築深物件に目を向けるのが賢い選択ということになります。
何より耐震性の高いマンションかどうかを確認
しかし、安いには安いなりの理由があります。建物の構造躯体、外観をはじめ、エントランス、エレベーター、共用廊下などの共用部分、住戸の室内の専有部分ともに老朽化が進行しています。それを買って、安心して快適に住めるかどうかを念入りに確認しなければなりません。
何よりも重要なのは、耐震性です。築30年が経過していると、耐震性に欠けるマンションが少なくありません。建築基準法における現在の耐震基準、いわゆる新耐震基準は1981年、昭和56年に施行されました。それ以降の建築であれば、原則的に新耐震基準を満たしているはずですが、長い年月の間にそれが損なわれている可能性があります。もちろん、新耐震基準以前の物件なら、なおさら慎重な確認が不可欠です。
購入したいという物件が見つかったら、まずは耐震診断を行っているか、その結果はどうか、耐震不足であれば耐震改修工事を行っているかどうかを確認しておかなければなりません。築深物件でも、新耐震基準後の建築であれば、耐震診断を行っていないケースもあります。そんな場合には、素人判断では見極めは難しいので、専門家にチェックしてもらうのが安心です。
中古マンションのインスペクション実施率は36.1％
最近では、中古住宅の売買時にはインスペクション（建物調査）を行うケースが増えています。インスペクションというのは、建築の専門家が実際に当該物件を見て、建物を評価するもので、それだけ安心感が高まります。
中古住宅の取引においては、引き渡し後に欠陥が見つかった場合に一定の補償を行う「既存住宅売買かし保険」といわれる制度がありますが、その利用に当たってはインスペクションが不可欠とされています。それとは別に、売主や買主が独自にインスペクションを行うこともあります。その両者を含めたインスペクションの実施割合は、図表3にある通りです。
中古住宅全体ではインスペクションの実施率は40.8％ですが、中古マンションはそれより低く36.1％にとどまっています。一方、中古一戸建ては52.9％と半数を超えています。それだけに、中古一戸建てには不安が大きく、マンションはさほどでもないと考える人が多いのかもしれませんが、油断は禁物。築深マンションを買うのなら、専門家のチェック、インスペクションは不可欠といっていいでしょう。
売主が事前にインスペクションを行っていたり、既存住宅売買かし保険制度を利用しているのなら、インスペクションの費用はかかりませんが、買主が独自にインスペクションを行うときには、まずは売主の許可をとって、自分でインスペクションを行っている設計事務所などを探して依頼する必要があります。その場合、会社にもよりますが、数万円程度の費用がかかりますが、安心のためには欠かせない負担といっていいでしょう。
日常の管理は十分に行われているかを自分で確認
築深物件だと、新築時には想定されなかったさまざまな問題が出てきます。たとえば、国土交通省が2018年度に実施した『マンション総合調査』では、次のような点が指摘されています。
1.マンション住民の高齢化が進み、1979年以前に竣工したマンションでは、世帯主が70歳以上のマンションが47.2％に達している
2.賃貸住戸のあるマンションは74.7％で、完成年次が古いマンションほどその割合が高くなる
3.空室があるマンションは37.3％で、完成年次が古いマンションほどその割合が高くなる
4.計画期間25年以上の長期修繕計画を立てて修繕積立金を設定しているマンションは53.6％で、25年未満の計画や計画がないマンションも少なくない
5.計画上の修繕積立金に対して、実際の修繕積立金が不足しているマンションは34.8％で、完成年次が古いマンションほどその傾向が強い
現地を見るときには空室率や賃貸割合などもチェック
現地を見学するときには、専有部の住居内だけではなく、共用部こそシッカリとチェックする必要があります。専有部はある程度のお金をかければ、リフォームできますし、場合によっては間取り変更まで含めて本格的にリノベーションすることも可能です。けれども、共用部に関しては自分だけの力では簡単に変えることはできません。それだけに、現状をキチンと把握しておくことが大切なのです。
特に、築30年以上の築深マンションだと、図表4・5にあるように、賃貸住戸が増えて、空室も増加します。あまりに賃貸や空室が多いと管理が十分に行われずに、住む人たちのコミュニケーションが希薄になり、マナーが低下して、トラブルが増加するリスクがあります。可能であれば、仲介会社の担当者や管理員などに空室率、賃貸割合などを聞いてみるといいでしょう。歯切れの悪い答えであれば、眉に唾をつけて聞いたほうがいいかもしれません。
実際に現場を見てみて、その雰囲気を感じとってください。特にゴミ置場、駐輪場などがきれいに整理整頓されているかで、管理状態や住民の民度を感じとることがきます。また、駐車場に停められているクルマを見れば、どんな人たちが住んでいるのか、ある程度のイメージをつかめるのではないでしょうか。
管理組合の活動についてもシッカリとチェック
さらに、築年数が長くなるほど、管理組合の活動状況に関しても十分なチェックが欠かせません。築深物件であっても購入する以上は、そこに20年、30年、場合によって永住する可能性もあるのですから、長期修繕計画を立てて、着実に実行されていることが不可欠です。その実現のためには、修繕積立金が大切になってきますが、先の国土交通省の『マンション総合調査』では、1世帯当たりの修繕積立金の月額は1万1243円です。ただし、築深物件では維持費が高くつきますから、修繕積立金も高くなる傾向があります。1979年以前の完成物件では、修繕積立金1万2184円、1980年～1989年では1万1254円となっています。これ以上の積立金であることを目安にしましょう。
管理組合の活動がシッカリしていないと、この修繕積立金の値上げができずに、積立金が不足しているところが少なくありません。やはり『マンション総合調査』では、長期修繕計画の実行に必要な資金に対して、積立金が20％超不足しているとするマンションが15.5％に達しています。築深物件では、積立金の延滞も増加します。特に、賃貸割合や空室割合の高いマンションほど、そんなリスクが高まります。さらに、確実に資金を確保するためには、5年ごとに計画を見直し、積立金の増額も図る必要がありますが、そうした活動が実施されているかも重要な点です。
こうした点は、管理員や仲介会社の担当者に質問しても、簡単には答えられないかもしれません。できれば、管理会社を確認してそこに質問を投げかけてみるぐらいの努力をしていただきたいものです。
ほんとうに賢い物件選びを行うためには、相応の努力が必要ということです。
（文＝山下和之／住宅ジャーナリスト）