●この記事のポイント
2026年2月、三菱UFJ・三井住友・みずほのメガバンクが住宅ローン固定金利を20年ぶりの高水準へ引き上げた。利用者の約8割が選ぶ変動金利も、日銀の利上げ局面入りで上昇圧力が強まっている。本記事では、変動金利の「5年ルール・125％ルール」が生む“2029年リスク”を解説。借入残高4,500万円・残30年・変動0.45％のモデル試算では、今後0.25％刻みで6回（計1.5％）利上げが行われた場合、固定1.8％への借り換え（諸費用約100万円込み）が総支払額で逆転する境界線となる。住宅ローンを「負債のポートフォリオ管理」として再定義する視点を提示する。
「まだ変動金利のほうが安いから大丈夫」――。こうした楽観論が、いよいよ通用しない局面に入った。2026年2月、国内メガバンク3行が固定型住宅ローン金利を一斉に引き上げ、過去約20年で最高水準に達した。物件価格の高止まりに金利上昇が重なる“ダブルパンチ”が、現役世代の家計を直撃しつつある。
とりわけ深刻なのは、住宅ローン利用者の約8割が選択している「変動金利」の行方だ。日銀はマイナス金利政策を解除し、段階的な利上げ局面に入っている。春以降の追加利上げも視野に入る中、借り手は「いつ、どのタイミングで固定に切り替えるべきか」という極めてシビアな判断を迫られている。
本稿では、足元の金利動向を整理したうえで、見落とされがちな「2029年リスク」の正体、そして損得が逆転する“境界線”を具体的な試算とともに検証する。
●目次
メガバンク一斉利上げの背景――なぜ「今」なのか
2026年2月、三菱UFJ銀行は固定金利（基準）を5.53％、三井住友銀行は5.55％、みずほ銀行は4.85％へと引き上げた。店頭表示金利と実際の適用金利には差があるとはいえ、「方向感」としては明確な上昇トレンドである。
背景にあるのは、住宅ローン固定金利の指標となる長期金利（新発10年国債利回り）の上昇だ。固定金利は市場の将来予測を織り込むため、政策金利よりも先行して動く傾向がある。すなわち、金融市場は「金利のある世界」の定着を既に前提にしている。
一方、変動金利は日銀の政策金利に連動する短期プライムレートを基準とする。すでに一部銀行では基準金利の引き上げが始まり、2026年春以降、利用者への影響が本格化する可能性が高い。
住宅金融に詳しいファイナンシャルプランナーの田中真一氏はこう指摘する。
「日本は長く“金利ゼロ”を前提に家計設計をしてきた。しかし、インフレ率が定着し、賃金上昇も進む中で、金融政策は正常化に向かう。住宅ローン市場も例外ではない」
問題は、これが一過性か、それとも構造変化の始まりかという点だ。
「5年ルール」が覆い隠す2029年のリスク
変動金利利用者の多くが安心材料として挙げるのが、「5年ルール」と「125％ルール」だ。
・金利が上がっても返済額は5年間据え置き
・返済額の増加幅は直前の1.25倍まで
一見すると“安全装置”のように見える。しかし、これは返済を免除する仕組みではない。増えた利息は元本返済の減少という形で吸収され、場合によっては「未払利息」として積み上がる。
例えば、金利が1.5％上昇した場合、返済額が据え置かれても、その内訳は大きく変わる。利息負担が増え、元本がほとんど減らない状態が続けば、5年後の見直し時点で急激な返済増に直面する。
2024～2025年に利上げが始まり、5年据え置きが適用された場合、最初の本格見直しは2029年前後となる。これがいわば「2029年の崖」だ。
「変動金利を選んだこと自体が問題なのではない。問題は“金利が上がっても返済額は変わらない”という誤解だ。実際には、将来の自分にツケを回しているにすぎない」（同）
損得が逆転する「利上げ回数」の境界線
では、どの程度の利上げがあれば固定への借り換えが合理的になるのか。田中氏に具体的なモデルで試算してもらった。
【前提条件】
・借入残高：4,500万円
・残期間：30年
・現在の変動金利：0.45％
・固定金利（借り換え）：1.80％
・借り換え諸費用：約100万円
結論は明快だ。今後0.25％刻みで「6回（計1.5％）」の利上げがあると見込むなら、100万円の手数料を支払ってでも固定に切り替えた方が合理的となる。
逆に、利上げが2～3回で止まると読むなら、現時点での借り換えは得策とは言い切れない。
「住宅ローンは“金利の予想ゲーム”ではない。重要なのは、金利が上がったときに家計が耐えられるかどうかというリスク許容度だ」（同）
借り換え判断の3つの視点
1. 残期間と残高
残期間が短い、あるいは残高が小さい場合、金利上昇の影響は限定的だ。手数料負担の方が重くなるケースも多い。
2. キャッシュフロー耐性
金利2％時に月2～3万円増えても生活が破綻しないか。教育費ピークと重なる世帯は要注意だ。
3. 団信の再審査
借り換えには健康審査が伴う。将来の持病リスクを考えれば、保障内容を見直す機会にもなり得る。
田中氏は次のように助言する。
「固定への借り換えは“保険料”を払って不確実性を消す行為。精神的安定という価値も無視できない」
住宅ローンは「負債のポートフォリオ管理」
多くの日本人は住宅ローンを「一度組んだら終わりの借金」と考える。しかし、金利が動く世界では、それは運用商品と同様に定期的な見直しが必要な“負債ポートフォリオ”だ。
変動金利が8割を占める現状は、低金利という“追い風”の中で形成された結果にすぎない。環境が変われば最適解も変わる。
2029年の見直し期を目前に、私たちは問われている。「みんなが変動だから」という同調ではなく、自分の家計と人生設計に照らしてリスクを再定義できているか。
金利のある世界では、判断を先送りすること自体がリスクになる。
住宅ローンは“借金”ではなく、“戦略”である。10年後の資産形成の明暗は、今この瞬間の選択にかかっている。
（文＝BUSINESS JOURNAL編集部、協力＝田中真一／ファイナンシャルプランナー）